楼市“去库存”半年记:效果未彰 风向将变

导读:以中央最高决策层首次提出去库存的时间(2015年11月10日)计算,时至今日,楼市去库存刚好推进半年。不过,如果现在清算政策成果,最新数据看上去并不理想。

“目前部分城市库存去化周期还在20个月左右,最高的达到33个月。而南京、合肥、苏州等城市库存去化周期却不足4个月,已经出现库存不足的局面,” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这一数据并未涵盖四线城市,真实的去库存水平只会更为严峻。

与此同时,一二线楼市却如同蒸腾在炉火之上的锅具,使得一系列降温动作似乎理所当然。

4月25日,南京发改委正式坐实“限价”政策,为加强房地产市场引导,设置8%~12%的房价“涨停板”。尽管政策的具体细节语焉不详,但政府的态度已然明了,“限”字当头,南京的楼市暂难跳出大格局。

“目前一二线城市楼市过热已引起了中央关注,南京出台楼市政策绝不是最后一个,未来部分热点二线城市再出收紧政策已是大概率事件。”一位接近相关主管部门的业内人士告诉和讯房产,从目前来看,中央层面的政策风向很可能在今年下半年有所变化。

向左还是向右?

“楼盘申报均价每平方米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米2万~3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%……”南京楼市新政的出台宣告又一个城市加入限购大军。

今年3月以来,多个城市先后发布限制性政策。由苏州首发,通过预售限价入手,对过热楼市进行降温;沪深两地跟进,以限制场外杠杆、首付比例等手段,抑制投资客群,此后武汉、合肥、廊坊、南京等地也先后付诸行动。

与此同时,围绕推动房地产市场健康发展的相关政策,多个省市还在积极响应高层号召,将去库存进行到底。

就在4月26日,吉林省发布了多达20条的新政,其中包括全面取消住房限购、限贷政策,同时对购买库存商品房者给予适当补贴。

在此之前,黑龙江、湖北、山东即墨等地也出台相关方案,限定住房库存消化周期保持在合理区间,甚至提出购房高额补贴。据和讯房产不完全统计,3月份以来已经有12个地方政府出台去库存新政。

“目前市场分化的状况,已经演变为政策分化的状况。这样一个模式,其实是热点城市和冷门城市之间的对比而产生的,”严跃进表示。

数据尴尬

政策分化,终究还是赶不上市场的变化。

中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查最新数据显示,进入2016年,百城住宅价格延续2015年二季度以来的上涨态势,且涨幅进一步扩大。一季度累计上涨2.94%,涨幅较2015年四季度扩大1.43个百分点。

其中,一线城市同比累计上涨7.02%,涨幅较去年同期扩大6.30个百分点。二线城市表现更为亮眼,苏州季度累计上涨12.97%,南京上涨7.10%,部分区域房价高达4万元/平方米,成为房价增长的“黑马”。

相比之下,三四线城市在这轮房价上涨中的表现,要乏善可陈得多。

调查指出,三线城市一季度累计上涨1.93%。仅有东莞、惠州、保定、廊坊等少数几个城市因区位优势明显,承接了热点城市外溢需求,房价呈上涨势头。

然而,刨除部分异数,这部分城市去库存的压力依然巨大。

以上海易居研究院发布的一组数据作为论证。截至2月底,一、二、三线50个城市新建商品住宅库存总量分别为3119、27699和5520万平方米,环比增幅分别为-4.4%、-1.7%和-0.7%,同比增幅分别为-16.0%、-4.3和-4.4%。

谈及本轮房价上涨和去库存效应,业内人士普遍认为,去年以来降低首付比例、放大杠杆等房地产信贷手段,是本轮房价上涨的推手。

风向变了?

在人口聚合、产业发展等综合因素的发酵下,通过降息降准放出的大量资本首先流入一线城市,从而外溢向二线城市,加剧城市之间的分化。这显然悖离了高层“去库存”的初衷。

业内人士猜测,近期地方一系列限制性政策的出台,或许一定程度上表明了高层的态度。

近日坊间传闻央行对银行窗口指导,要求4月信贷压至月初计划的70%。尽管这一消息随后即被否认,但市场诸多蛛丝马迹从侧面作出了印证。

业内人士表示,钱荒正在出现,标志之一即为银行间拆借利率的飙升。

4月25日,上海银行间同业拆放利率(shibor)普遍上行。同时,债券的收益率普遍呈现一个往上走的情况,说明债券市场上的资金面开始紧张。类似的情况发生在三年前的6月份,也即上一次楼市出现调控政策收紧之时。

“从目前购房市场的政策看,信贷放开让市场成交处于一个活跃状态,本质上是不会错的。但从宏观信贷层面看,收紧是大概率事件,因为市场交易过于活跃容易形成透支行为。大放水的效应不如涓涓细流来得更有效果,”严跃进指出。

高房价现状面临尴尬,“去库存”和“限房价”或将成为一段时间内全国楼市并行的两种政策思路。

风向变化,或许就在旦夕之间。

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