欧阳捷:“五忧”房地产市场 别把行情当能力

最近参加了媒体举办的供给侧改革论坛,有幸与三位博士生导师 张军教授、韦森教授、钟伟教授同台对话,他们可都是学术界的重量级名人啊。

这次论坛,又碰上老朋友,广东卫视当家主持邓璐美女,她向我发问:供给侧改革造成了几家欢喜几家愁,您现在是欢喜多些还是愁多一些?

她其实是想问我,你们新城控股在一二线城市布局多还是三四线城市布局多一些?

我想了想,其实还是忧愁多一些。不是我们新城控股自己,虽然我们一季度增长了154%,我忧的是这个行业,我们有五忧:

第一忧,我们是在去库存还是加库存?今年供给侧改革的五大战役之一是去库存,照道理对于房地产来讲是好事,库存去掉了,又可以投资了,又可以开工了,又可以卖房子了,开发商又可以赚钱了。

但是,今年一季度全国商品房成交面积增长了33.1% ,销售额增长了54.1% ,一季度火爆虽然有去年基数低的因素,但如果全年都这么火爆的话是不是有点恐怖?这样的话,该死的开发商死不了,不该拿的土地又会继续拿,少开工又会变成多开工,如果像过去一样,开工面积高于销售面积,库存岂不是又会继续增加?

第二忧,我们是涨房价还是控房价?去库存当然要涨房价,房价跌了谁来买呢?买涨不买跌嘛。但是,去年比前年超发了4万亿钞票,所以,今年一季度全国房价同比上涨15.7%。而今年一季度M2又增发了5万亿,照这个速度,全年不是要增发20万亿啦?那可比去年的16万亿又多了4万亿。这房价能控得住吗?

一线城市房价涨幅太高了,与经济增长和收入增长不匹配了,短期会透支未来房价上涨空间。而我们还在控制大城市边界和土地供应,加剧了供不应求,连国家统计局长都说了,应该增加一线城市住房用地供应,如果不增加供应,下半年,上海、深圳、苏州、南京、杭州这样的城市房价还是会再次爆发性上涨的。

第三忧,棚户区城中村改造真的能完成一亿人吗?按照政府工作报告,如果在五年内要完成1亿人,也就是3000多万户的改造,相当于每年600多万户,哪怕是按照住建部要求其中50%货币化,也可以消化300万套商品住宅。过去三年全国住房每年销售才1000万套,城镇刚性需求和改善性需求至少能消化80%的供应,如果再增加300万套住房需求,这意味着商品住宅供求关系可能会发生逆转。当然,这或许是政府希望看到的,不过市场突然又会变成增长过快了。

第四忧,农民工接盘会不会一窝蜂?现在已经有十多个省出台了去库存和农民工购房政策,大家都在争抢农民工,有点像当年争抢外商一样。可是城镇化的路在农民脚下,不解决农民工3+1的痛点,包括进城安家的资本,农民工子女的教育,自由流动的社保,还有充分的就业机会,农民工是会用脚投票的。

我们这几年流动人口从2.36亿增加到3.1亿,不是在下降而是在增加,就说明农民工在转换工作城市上疲于奔命。如果真的能解决1亿人的农民家庭就地安置,每年也需要500万套住房,市场能受得了吗?

第五忧,什么时候市场会突然掉头向下?

虽然我们现在还看不到这种迹象,但是,不能掉以轻心。对企业来讲,今天的日子特别好过,意味着明天的日子可能很不好过。企业最担心的是市场上下起伏,这时候企业没法制订战略,也没办法平衡资源供给。一旦现金流出了问题,没人来救你。现在很多房企在赌一线城市和一些热点二线城市的土地,虽然过去的地王都已经解套了,但今天的地王依然不等于明天的楼王。

中国房地产还没有周期,只有政策市!过去的低迷与今天的火爆都不是市场的自我调节,三四线城市的供大于求与一二线城市的供不应求都是土地供应的放松与紧缩造成,我们永远不要低估政府刺激或者打压市场的能力。

我们正在面临“面多了加水,水多了加面”的供给侧与需求侧的不断调整,我们还在期待供给侧改革为房地产行业带来的福音,我们更担心短期的政策刺激是不是会过度?现行政策已经带来预期中的楼市繁荣,也为改革和经济结构转型争取了时间,房地产投资已经增长5-10%,已经可以稳住经济GDP了,希望政策不要再过于激进,这样的话,二季度增长不会太夸张,全年的市场也会相对平稳,白银时代也不会被缩短。

龙湖吴亚军女士说的好:“不要把行情当能力”。盯紧政策、判明大势尤为重要,不是所有开发商都要激流勇进的,跑得快与跑的稳之间永远是要做出恰到好处的平衡。

正文已结束,您可以按alt+4进行评论