房地产行业增收不增利局面加剧 中小房企有喜有忧

房地产上市公司一季报显示,多家上市房企实现“开门红”,营业收入和销售面积均大幅增长,个别公司单月业绩创历史纪录。不过,由于调控政策收紧,5月一线城市成交量环比出现明显下降。分析人士指出,房地产行业分化现象将更突出,龙头房企业绩向好。

一季报增收不增利

在去库存和宽松信贷政策的作用下,一季度以上海和深圳为代表的一二线热点城市房价和成交量同比大幅增长,这使得深耕一线城市的房企收获明显。

目前已经公布一季报的137家沪深上市房企实现营业收入总额达到2238亿元,同比增长49.4%;预收账款达到11433亿元,同比大涨52.5%。

受一线城市商品房住宅结转收入同比增加影响,部分上市房企今年一季报销售业绩创下历史新高。保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)今年3月份销售业绩大幅提升,单月实现签约金额222.34亿元,同比增长197%,环比增长150%,创下3月单月历史新高;万科一季度累计实现销售面积545.7万平方米,销售金额752.4亿元,同比分别上升37.6%和59.5%,增速为近5年来同期最高。中粮地产(中粮万科长阳半岛 中粮祥云国际生活区)(9.340, 0.03, 0.32%)一季度营业收入同比增390.06%。

值得注意的是,受益于一线城市限购和高地价的“溢出效应”,一季度二线城市楼市升温带动中小房企业绩明显增长。新城控股(8.960, 0.09, 1.01%)、栖霞建设(4.900, -0.03, -0.61%)、福星股份(10.920, 0.00, 0.00%)等上市公司一季度经营数据显示,受惠于合肥、南京、苏州、武汉等二线城市房市转暖,其一季度业绩明显增长。

不过,在营收大幅增长的背后,上市房企利润率同比继续下滑。一季报显示,上市房企平均毛利率和净利率仅有29%和7%,同比均出现下降,尤其是去年同期净利润率为9.8%,同比下降幅度达2.8个百分点。这说明房地产行业增收不增利的局面进一步加剧。

中小房企有喜有忧

尽管一季度房地产行业整体向好,但房企业绩分化明显,沪深两市137家上市房企中,有39家上市房企一季报出现亏损。

进入二季度,部分城市楼市政策收紧,买家入场更趋谨慎。一线城市成交量已经有所下滑。以北京为例,5月上半月,北京楼市成交环比下滑三成。中原地产首席分析师张大伟认为,一季度爆发后,市场出现冲高回落迹象。整体上看,北京、上海、深圳均在调控影响下出现了放缓的迹象。

截至5月23日,按照申万行业分类,两市目前有29家上市公司公布了上半年业绩预告。目前公布半年业绩预告的房企主要以中小房企居多。部分公司业绩表现不佳,其中城投控股(14.490, 0.42, 2.99%)、荣丰控股(19.440, 0.20, 1.04%)和冠城大通(6.410, 0.03, 0.47%)预计净利同比大幅下降,荣盛地产、美好集团、滨江集团(6.630, 0.03, 0.45%)等仍保持较快的净利增长。前期表示将全面转型的中茵股份(21.360, 0.62, 2.99%)则预计上半年净利润同比大幅增长。

尽管目前尚无龙头房企发布上半年业绩预告,不过从4月份销售数据来看,该类房企销售面积和金额可望大幅增长。万科今年前4个月销售规模已突破千亿大关。万科4月销售数据显示,4月实现销售面积264.2万平方米,同比增长80.6%;销售金额356.5亿元,同比翻倍。今年1-4月份累计实现销售面积809.9万平方米,销售金额1108.9亿元,较去年同期数据分别同比增长49.4%和73.0%。

保利地产(8.420, 0.08, 0.96%)公告显示,4月实现签约面积141.59万平方米,同比增长44.22%;实现签约金额200.61亿元,同比增长50.24%。1-4月,公司实现签约面积485.12万平方米,同比增长89.24%;实现签约金额651.86亿元,同比增长98.39%。

此外,近期亿翰智库发布的《2016年1-4月中国典型房企销售业绩排行榜TOP150》显示,2016年1-4月,45家典型企业中有近一半的房企完成年度销售业绩目标的三分之一。其中,首开、恒大、深业、旭辉、越秀、融创等企业表现较好,已经完成全年业绩目标的40%以上。首开股份(9.830, 0.02, 0.20%)和恒大地产前四月分别完成销售金额123亿元和907亿元,分别完成全年业绩目标的48%和45%。

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