开发商加速推盘 改善型客群“怕涨”刚改族“抄底”

  手握百万和千万的购房人在选房的时候,心态的差别究竟有多大?在采访了多位业内人士和购房人后得到最多的答复是:“都是为了自住,只要差不离就赶紧买了,只不过花的钱更多而已。”因此,选择合适的购房时机就成为当前刚需改善型购房人的当务之急。

  随着楼市调控的深入,买卖双方的预期都在潜移默化中发生着变化,而近期北京楼市在降温后迎来了供应窗口期,似乎成为入场“抄底”的好时机。

  止跌上扬

  ●“7万+”高端项目11月成交226套,比10月“重创”时增加35套

  ●12月首周成交了120套

  短暂的沉寂之后,北京高端住宅市场迎来了一轮成交热情。

  据亚豪君岳会统计,在进入到12月的第一周内,售价为每平方米7万+的高端项目实现成交120套。亚豪机构市场部总监郭毅告诉记者,在“9·30楼市新政”后的10月份,北京7万+的高端项目成交量曾一度遭遇重挫;而进入11月份后,这部分项目共成交226套,相比10月份增加了35套。“按照这一趋势计算,12月全月成交量甚至可能接近500套,再回年度高峰。”郭毅表示。

  而来自中原地产的一份研究数据也显示出类似的趋势。中原地产统计,截至12月10日,今年北京单价“10万元+”的豪宅已经成交523套,总金额首次突破100亿元,达到192亿元。

  多位业内人士表示,较之于调控中的限购限贷政策,对高端市场而言,对其影响最大的其实是“限房价、竞地价”的重启。目前,公寓豪宅市场当中的大量高价项目都是受到高土地成本的推升,而一旦“限房价”项目出现,明显的价差必然会对周边高价项目造成极大的竞争压力。但首批“限房价、竞地价”的4宗地块,住宅部分已全部竞为房企100%自持,这一结果出乎所有市场参与者的预期。“仅有租赁权性质的住宅物业,与周边销售型物业无法产生直接竞争关系,因此,周边高价地项目的定价及销售压力骤减。”一位资深业内人士透露,就在海淀永丰板块内,原本预计延后入市的首创天阅西山项目,也在11月取得预售许可证后低调入市。

  虽然调控暂时打乱了公寓豪宅市场的供需节奏,但并未令北京楼市出现本质变化。郭毅指出,预期中的市场走冷周期极为短暂,使得开发商供应意愿有所抬头,11月取得预售许可的4个住宅项目当中,其中2个为售价在7万元/平方米以上的高端项目,而供应的回升也使得进入12月之后的高端市场销量有了止跌上扬的势头。

  加紧入市

  ●12月已有12个项目开盘销售

  ●性价比较高项目获热销

  开发商的加速推盘,无疑为购房人拓宽了购房的通道。一直在关注三居产品、想要换房的金女士,突然发现一些性价比较高的项目在近期出现了。“上个月可以看的项目几乎没有,不是没有预售证,就是不卖了;这个月能看的房子好像多了,价格也有了浮动。”据金女士观察,位于海淀的纯新盘橡林郡,近期开盘价格在7万元/平方米左右,比毗邻的华润·萬橡府前期住宅的价格还低了1万元/平方米左右。记者随后了解到,橡林郡开盘当天实现去化50%左右。

  尽管“日光盘”不再,但市场上的“热销”也不是个案。老项目天润香墅湾1号在近期开盘,开发商表示,当日也获得了近七成的认购率。分析人士指出,近期一些由中小房企开发的项目在加快入市,由此表露出开发商在保障现金流稳健的前提下正在加速推盘。数据显示,12月已有12个项目开盘销售,超出了此前的预期,新增供应达3900多套,已超过10月及11月全月供应量,达到调控后的一个供应小高峰。

  某业内人士在观察后也发现,近期市场上出现了一些单价刚刚迈上豪宅门槛,总价却不算太高的项目;而作为目前市场上主流的改善型客群,正在抓紧这个机会出手,一是怕买不到,二是怕将来价格更高。该人士进一步指出,一些老项目推出的新产品价格表现仍然很坚挺,甚至仍保持小幅上涨的态势,尤其是具有一定品牌优势的项目进入销售后期,产品及配套溢价的提升,支撑着项目的涨价。

  而单个项目对于购房者的热情,感受更直接。位于南三环的鲁能钓鱼台美高梅别墅日前正式进入销售周期。作为四环内稀缺的独栋别墅项目,以单套5000万元起的定价跻身京城高端项目之列,但据鲁能集团相关负责人透露,近期接待的客户日均能够达到四五组。“现在的客户非常成熟,他们对项目周边以及区域未来的规划比我们还清楚;从接触过的客户来看,他们对地段的要求仍然是首位的。”该负责人表示。

  在业内人士看来,此轮“9·30楼市新政”的收紧调控,虽然从限贷层面抑制了部分购房需求,但更重要的影响则是在于改变市场预期。某资深业内人士告诉记者:“市场层面的短期成交确实有下滑,因为杠杆降了,就算是筹钱也需要一个周期,但更现实的是,现在可选的项目太少了,而且越来越贵,所以一些项目开盘依然能卖得很好。”

  供应紧张

  ●今年四环内的住宅及公寓的预售占比仅有3%

  ●明年住宅预售量仍紧缩

  尽管楼市在近期表现出供应量环比的小幅回升,但整体供应不足的现实仍然助推成交均价的攀升。根据亚豪君岳会最新的统计数据显示,12月第二周,北京纯商品住宅的成交均价达到46064元/平方米,继续刷新历史新高。

  “开发商这么抢地,就是因为手里储备不足,就算有以前出让但还没有入市的地块和项目,但都各有各的原因,未必就能趁着现在供应的空窗期马上就供应出来。”某市场人士指出。

  记者从第三方机构了解到,从四环内商品房的供应走势来看,2010年四环内住宅及公寓的预售套数占到总预售量的比重尚且能够达到12%,不过随后几年一直处于10%以内,而截至目前,今年四环内的住宅及公寓的预售占比仅有3%。而从土地出让的新特征来看,这也将成为最后一批位于城区的公寓豪宅项目,因此虽然遭遇调控,城区的住宅也仍然能够得到购房者的青睐。

  另外,11月单价7万+的成交套数前十的项目中,包括使馆壹号院、龙湖西宸原著等在内的7个项目均为近两年“新豪宅”的代表,除此之外老牌豪宅中仅有山水文园等少数几个项目上榜。

  多位业内人士表示,楼市供应不足的趋势在明年或将更加明显。公开资料显示,2010年之前北京纯商住宅年度预售面积基本维持在1000万平方米以上,自2010年开始出现逐年递减的趋势,直到2015年纯商住宅预售面积开始进入波谷,其根本原因在于土地供应的萎缩。而据业内人士测算,今年截至目前仅出让了42万平方米的可售纯商住宅,这将直接加剧明年住宅预售量的紧缩局面。

(新京报)

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