楼市调控再提长效机制 城市如何寻找自身价值

  [摘要]一些房企选择“东进”;另一些房企选择“西进”,欲在“白银时代”挖掘区域城市投资价值

  在经历了多轮调控政策,尤其是今年国庆期间多地调控后,目前中国房地产行业发展面临“十字路口”。一些房企选择“东进”;另一些房企选择“西进”,欲在“白银时代”挖掘区域城市投资价值。

  在此背景下,有业内人士抛出问题,中国城市的房地产泡沫究竟有多大?在城市价值面临大洗牌的今天,哪些城市会成为热点并异军突起?哪些城市的风险开始积聚与显现?哪些城市的潜力没有被充分挖掘?房企应当怎样布局?这些问题是目前房地产行业的焦点话题,也是急需回答的问题。

  《每日经济新闻》记者通过对我国城市价值格局的深入研究与调查,采访业界对中国城市价值的研究机构,试图挖掘出新一线城市的投资、开发、运营价值,为房企与投资者提供一个战略性参考坐标。

  12月9日,中共中央政治局召开会议,分析研究2017年经济工作。会议提出,加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

  在全国部分城市经历了楼市的一轮暴涨之后,2016年末再提“长效机制”,其背景已然发生变化。2016年是中国房地产市场“城市热度”分化更加明显的一年。正因如此,9月30日以来的新一轮楼市调控,呈现出鲜明的“分城施策”倾向。

  经历了密集的政策调控,某研究院最新发布数据显示:全国100个城市新建住宅平均价格12938元/平方米,环比涨幅较上月回落0.77个百分点。其中厦门价格涨幅环比回落2.66%,回落最大;济南、杭州、福州、广州、武汉回落幅度超过一个百分点;北京、上海、深圳的下降幅度则在0.4%左右。“需求端重点城市的住宅成交量继续下行,供应端房企推盘规模有所减少,政策取得了初步效果。”

  从此轮调控的路径和效果反应来看,结合中央政治局对“符合国情、适应市场规律”的引导方向,2017年的房地产“长效机制”显然离不开对城市具体考量,城市则需要深刻探究在房地产调控之下,如何激活更多产业的发展潜力,寻得城市的长效价值。

  当前的中国城市该如何考量?中国不同城市的价值情况是怎样?城市的长效价值该如何寻找?

  12月21日,由每日经济新闻主办的第六届中国价值地产年会暨2016年中国城市价值白皮书发布会将在成都举行,届时将详细展现中国的城市图景。

  ●五大因子考量城市价值

  中国是一个人口众多、疆域辽阔、资源总量丰富的大国,但受地理位置差异、资源分布不均及国家发展战略倾向等多方面因素影响,不同区域、不同城市发展水平呈现显著分化态势。

  “综合判断具体城市整体价值,及不同城市之间的价值差异,有助于社会各发展主体全面了解城市,在产业规划、商业投资、置业布局等方面,为各参与主体进行城市选择时提供参考借鉴。”某研究院相关负责人表示。

  对于如何考量中国城市的价值,该机构认为,基于经济产业、人口规模、城市配套、支付能力及城市土地资源等五个方面的指标进行整体研究,在确定第二级指标因子时,兼顾总量与增速,同时考虑占比等结构因素,能够开展颇为可观准确的研究。

  在据此研究得出的《中国城市价值白皮书》里,上海、北京作为我国重要的经济、金融和政治、文化等中心,拥有全国最优质、庞大的社会资源,对人口具有超强吸附力,经济、人口规模大,需求旺盛。

  深圳区位条件优越,财富人群数量增长迅速,居民购买力显著增强;广州在人口不断流入以及大规模在校生等因素支撑下,城市价值也较大。

  整体而言,一线城市价值位居全国前四位,形成第一梯队。此外,位于长三角的南京、苏州、杭州经济规模表现也比较突出,且保持较高增速,人均可支配收入水平高,购买力强,城镇化速度快,人口导入能力强,城市价值明显提升。

  武汉、天津经济总量相对较大,人口净流入及市场规模较大且增长迅速。

  成都作为西南地区重要的省会城市。某研究院认为,成都在经济及人口两大方面优势突出,经济总量及常住人口规模均居全国前列,且仍在保持较高速增长,城市发展有活力。同时,成都还是成渝城市群的重要中心城市,在国家大力发展城市群的利好规划下,未来该城市经济、科技、对外交往及交通方面都将明显增强,这些都会对城市价值提升起到积极促进作用。

  某研究院指数研究总监白彦军分析指出,成都2015年GDP总量高达1.08万亿元,同比增长7.9%,在全国排第九位,高于杭州、南京;2015年第三产业则占比52.8%。此外,2015年成都全市常住人口1465.8万人,城镇化率达71.47%,大量人口将为住宅市场带来更多需求。

  在白彦军看来,支撑城市发展的还有支付能力,2015年成都城镇居民人均可支配收入超过3万元,超出全国平均水平。成都还是国内及对外交往的重要交通枢纽城市、成渝城市群的重要中心城市。

  “在国家大力发展城市群的利好规划下,成都能得到重大发展机遇,城市经济、科技、对外交往及交通等方面都会明显增强,随之,城市房地产市场发展能得到积极促进。”白彦军指出。

  ●城市兴则房地产久

  从某研究院对城市价值评判的标准可见,城市的长期健康稳定发展,依靠产业结构合理化,经济与人口的均衡发展(人均GDP的提升),交通及相关配套等多层面基础要素的提升。

  城市发展将带动房地产的长效发展,而不是靠房地产拉动城市成长。

  在中国房地产研究会副会长胡志刚看来,上一轮城镇化,正是因为这种逻辑的颠倒,使得人口不完全城镇化、土地过度城镇化、城市发展失序、二三线城市产业空心化,产生房地产资产价格偏离价值的“副产品”。

  在2017年“长效机制”的语境下,城市要实现稳定、高质量和可持续的增长,房地产要达到健康稳定的长期发展,胡志刚认为,唯一的办法是进行经济结构及房地产产业结构的调整,降低发展速度即从高速转为中速,消化库存,盘活存量,创新转型,淘汰僵尸企业及落后产能,发展新型产业,从注重发展速度转为注重发展质量。

  对于城市而言,“中国要实现对欧美国家的弯道超车,城市发展需要一个‘并联式’的发展过程,要求工业化、信息化、城镇化、农业现代化、绿色化同步发展。”

  “具体而言,以房地产为例,就是要审视四代产品的利弊,目前的第四代产品是提供高品质的生活方式,所以开发商要从过去只做投资开发的载体,演变成整合各种资源的平台;从过去单一的项目开发,演变成综合服务的整体;从过去的住宅发展商,演变成城市配套服务商和社区服务商。生产出长寿命、好性能、绿色低碳的好房子,同时提供人性化、全方位、全天候的社区服务,为消费者构建美好的生活方式。”胡志刚指出。

  在新一轮房地产市场健康发展的长效机制下,各城市的程度有高低、进程有先后。对此,某研究院指出,长三角、环渤海、珠三角三大区域在原本经济、人口及投资规模较突出的情况下,继续保持较高的增长速度;中西部地区核心城市房地产开发投资额继续较大幅度增长,城镇化进程逐步推进,未来城市发展前景可期;西北和东北地区部分城市各项指标增速延续回落态势,投资吸引力继续下降,需要注意市场风险的规避。企业个人和各地政府也应该根据城市的具体状态,把握趋势差别调整。

(每日经济新闻)

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